รวมกลโกงต่างๆ ในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ และวิธีรับมือ

การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เป็นธุรกรรมที่มีมูลค่าสูง เกี่ยวข้องกับเม็ดเงินจำนวนมหาศาล จึงเป็นเป้าหมายในฝันของมิจฉาชีพที่คอยจ้องหาช่องทางเอาเปรียบหากินกับความไม่รู้ไม่ทันของเหยื่อ บางครั้งผู้ตกเป็นเหยื่อก็ด้วยความโลภอยากได้ของถูกของดี เห็นแก่ราคาถูก โปรโมชั่นจูงใจเย้ายวน จนขาดความระแวดระวัง ไม่ตรวจสอบข้อมูลให้ถ้วนถี่ ทำให้ง่ายต่อการตกเป็นเป้าหมายของกลโกง

นอกจากนั้นกระบวนการซื้อขายที่ดินบ้านยังค่อนข้างซับซ้อน มีขั้นตอนยุ่งยาก ต้องใช้เอกสารหลักฐานมากมาย หากขาดความรู้ความเข้าใจในเรื่องนี้ ก็ยิ่งเปิดช่องให้มิจฉาชีพฉวยโอกาสปั่นหัวหลอกลวงได้ง่ายดาย และที่สำคัญ หน่วยงานราชการที่กำกับดูแลก็ยังตรวจสอบติดตามได้ไม่ทั่วถึง อาจเอื้อให้เกิดการทุจริตในรูปแบบต่างๆขึ้น ดังนั้นผู้ซื้อขายจึงต้องมีความรู้ ความเข้าใจ และความระมัดระวังเป็นพิเศษในการทำธุรกรรมนี้

กลโกงสัญญาซื้อขาย

• ทำสัญญาไม่ตรงกับข้อตกลงที่พูดไว้ เช่น จากที่ตกลงจะขายบ้านพร้อมที่ดิน แต่ในสัญญาระบุแค่ขายที่ดินอย่างเดียว
• ระบุในสัญญาแบบคลุมเครือไม่ชัดเจน เปิดช่องให้ตีความหลายแง่ได้

วิธีรับมือ

• อ่านและตรวจทานสัญญาให้ละเอียดถี่ถ้วนก่อนเซ็น
• ระบุรายละเอียดต่างๆในสัญญาให้ชัดเจน ครอบคลุมสิ่งที่ตกลงกันไว้ทั้งหมด เช่น บ้านพร้อมสิ่งปลูกสร้าง บิลต์อิน เฟอร์นิเจอร์ เป็นต้น
• หากมีข้อสงสัย ควรปรึกษาทนายหรือผู้เชี่ยวชาญก่อน

กลโกงการปลอมแปลงเอกสารสิทธิ์

• นำโฉนดปลอมหรือเอกสารสิทธิ์ปลอมมาใช้ในการจดทะเบียน โอนกรรมสิทธิ์
• อ้างว่าขอยืมโฉนดไปดูหรือตรวจสอบ แต่แอบเอาโฉนดจริงไป เอาโฉนดปลอมมาคืนแทน

วิธีรับมือ

• เก็บรักษาโฉนดและเอกสารสิทธิ์ต่างๆไว้กับตัวเองให้ดี อย่ามอบให้ใครง่ายๆ
• ตรวจสอบความถูกต้องของโฉนดที่ได้รับคืนมาอย่างละเอียด
• หากโฉนดหรือเอกสารสูญหาย ให้รีบแจ้งความและติดต่อขอออกใบแทนโดยเร็ว

กลโกงการทำนิติกรรมซ้ำซ้อน

• นำที่ดินไปจำนองหรือขายฝากโดยไม่จดทะเบียน จากนั้นก็เอาโฉนดไปขอออกใบแทน แล้วนำไปจำนองหรือขายให้คนอื่นอีก
• ตกลงขายที่ดินโดยรับเงินมัดจำไว้บางส่วน แต่ไม่โอนกรรมสิทธิ์ให้ กลับเอาที่ดินไปขายให้คนอื่นอีก

วิธีรับมือ

• เวลารับจำนองหรือซื้อขายที่ดิน ต้องจดทะเบียนสิทธิให้ถูกต้องสมบูรณ์ทุกครั้ง
• หากผู้ขายยังไม่ยอมโอนกรรมสิทธิ์ให้ ก็อย่าจ่ายเงินเต็มจำนวน ควรวางมัดจำแค่บางส่วนไว้ก่อน

กลโกงการมอบอำนาจ

• มอบอำนาจในเอกสารเปล่า ไม่ได้ระบุข้อความใดๆ แต่ผู้รับมอบอำนาจกลับเติมข้อความเองภายหลัง นำไปใช้โอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน

วิธีรับมือ

• ระบุการมอบอำนาจในเอกสารให้ชัดเจนว่ามอบอำนาจเพื่อการใด
• ไม่ควรเซ็นมอบอำนาจในเอกสารเปล่าที่ยังไม่กรอกข้อความใดๆ
• มอบอำนาจเฉพาะผู้ที่ไว้ใจได้เท่านั้น

กลโกงของนายหน้า นักพัฒนาที่ดิน

• พาไปดูที่ดินคนละแปลง ไม่ตรงกับโฉนดจริง
• หลอกให้จ่ายเงินจองหรือทำสัญญาจะซื้อจะขาย โดยอ้างว่าจะเอาเงินไปให้เจ้าของที่ดิน สุดท้ายก็เชิดเงินหนี
• สร้างหมู่บ้านจัดสรรไม่ตรงกับที่โฆษณาไว้ เช่น พื้นที่ส่วนกลางไม่ครบ สิ่งอำนวยความสะดวกไม่มี เป็นต้น

วิธีรับมือ

• สำรวจที่ดินและตรวจสอบขอบเขตให้ถูกต้องตามโฉนดก่อนซื้อ
• อย่าเชื่อนายหน้าเพียงอย่างเดียว ต้องพบและเจรจากับเจ้าของที่ดินโดยตรงด้วย
• ตรวจสอบใบอนุญาตจัดสรรที่ดินให้ถูกต้อง ดูแผนผังโครงการ และร่างสัญญาให้ละเอียดก่อนตัดสินใจซื้อ

กลโกงการเอาชื่อออกจากทะเบียนบ้าน

• ผู้ซื้อจ่ายเงินและรับโอนกรรมสิทธิ์แล้ว แต่ผู้ขายไม่ยอมย้ายชื่อออกจากทะเบียนบ้าน อ้างสิทธิไม่ยอมออกจากบ้าน

วิธีรับมือ

• เมื่อจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์เรียบร้อยแล้ว ต้องไปเปลี่ยนชื่อในทะเบียนบ้านทันที อย่าปล่อยไว้

กลโกงด้วยการปลอมตัวและปลอมเอกสาร

• มิจฉาชีพปลอมตัวเป็นเจ้าของที่ดิน ใช้บัตรประชาชนและเอกสารสิทธิ์ปลอมไปขอจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน
• ปลอมลายเซ็นเจ้าของที่ดินไปทำนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน โดยที่เจ้าของไม่รู้เรื่อง

วิธีรับมือ

• ก่อนซื้อ ควรขอดูบัตรประชาชนของเจ้าของที่ดินจริงๆ เทียบกับชื่อในโฉนด
• ลงไปดูสภาพที่ดินจริงด้วยตนเอง พร้อมให้เจ้าของที่ดินนำชี้เขตแสดงแนวเขตที่แน่นอน
• ณ วันจดทะเบียนโอน ต้องเจอตัวเจ้าของที่ดินตัวจริงเสียงจริง อย่าทำตามคำบอกเล่าของนายหน้า

กลโกงที่ดินเกี่ยวกับเขตป่าสงวน เขตอุทยาน

• หลอกขายที่ดินในเขตป่าสงวน เขตอุทยาน ซึ่งออกเอกสารสิทธิ์ไม่ได้

วิธีรับมือ

• ตรวจดูต้นทางของโฉนด ที่มาที่ไปของเอกสารสิทธิ์ให้ชัดเจน โดยเฉพาะที่ดินต้องสงสัย เช่นอยู่ใกล้เขตป่า เขตอุทยาน
• สอบถามข้อมูลจากสำนักงานที่ดิน กรมป่าไม้ กรมอุทยานฯ ให้แน่ใจก่อนซื้อ

กลโกงการขายฝาก

• เมื่อถึงกำหนดไถ่ถอน ผู้ขายฝากไม่มีเงินไถ่คืน จึงต้องเสียกรรมสิทธิ์ที่ดินไป

วิธีรับมือ

• พิจารณาให้รอบคอบก่อนตัดสินใจขายฝาก เพราะเท่ากับเสี่ยงเสียกรรมสิทธิ์ที่ดินถาวร หากไม่สามารถไถ่คืนได้ตามกำหนด
• ไตร่ตรองให้ดีเพื่อกำหนดวันเวลาไถ่ถอนที่แน่นอนชัดเจน ให้สอดคล้องกับความสามารถในการหาเงินมาไถ่จริงๆ

กลโกงค่าเช่าซื้อที่ดิน

• ผู้เช่าซื้อผ่อนชำระมาระยะหนึ่ง แต่ไม่สามารถผ่อนต่อได้ ทำให้ถูกริบเงินที่ผ่อนมาและเลิกสัญญา เสียทั้งที่ดินและเงิน

วิธีรับมือ

• อ่านทำความเข้าใจสัญญาเช่าซื้อโดยละเอียด เงื่อนไขการผิดนัดชำระ และการยึดที่ดินคืน
• วางแผนการเงินให้รอบคอบก่อนตัดสินใจเช่าซื้อ คำนวณความสามารถในการผ่อนชำระให้ไหว ระยะเวลาพอเหมาะ
• หากมีปัญหาในการผ่อนชำระ ให้รีบเจรจากับผู้ให้เช่าซื้อเพื่อหาทางออกร่วมกัน อย่าปล่อยให้ถึงขั้นยกเลิกสัญญา

ข้อสังเกตกลโกง

• หากพบข้อเสนอที่ดูดีเกินจริง มีความผิดปกติ ให้ตั้งข้อสงสัยและตรวจสอบให้ถี่ถ้วน
• ตรวจสอบข้อมูลเอกสารสิทธิ์ที่ดินให้ครบถ้วนก่อนซื้อ เช่น ตรวจดูต้นทางโฉนดที่ดิน ประวัติการถือครอง ภาระผูกพัน เป็นต้น
• ในการทำธุรกรรมเกี่ยวกับอสังหาฯ ควรอาศัยผู้เชี่ยวชาญ เช่น สำนักงานที่ดิน ทนายความ ธนาคาร ช่วยตรวจสอบให้มั่นใจ

สรุป

มิจฉาชีพมีกลโกงหลากหลายรูปแบบในการซื้อขายอสังหาฯ ผู้ซื้อจึงต้องศึกษาหาความรู้ ใช้ความระมัดระวังให้มากที่สุด ตั้งแต่การดูทำเล สภาพที่ดิน ราคา การตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ ทำความเข้าใจสัญญาต่างๆ กระบวนการโอนกรรมสิทธิ์ตามกฎหมาย

และที่สำคัญ อย่าเพิ่งไว้ใจใครง่ายๆ โดยเฉพาะนายหน้าหรือคนแปลกหน้า ควรพึ่งผู้เชี่ยวชาญ เช่น พนักงานที่ดิน นิติกร ทนายความ ช่วยดูช่วยตรวจสอบด้วย เพื่อให้การซื้อที่ดินหรืออสังหาฯเป็นไปด้วยความเรียบร้อย ปลอดภัย ไร้ปัญหาตามมาภายหลัง