ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นหนึ่งในธุรกิจหลักที่ขับเคลื่อนเศรษฐกิจของประเทศ มีบทบาทสำคัญในการสร้างการจ้างงาน กระตุ้นการบริโภคและการลงทุนในธุรกิจต่อเนื่องจำนวนมาก อีกทั้งยังเกี่ยวข้องกับปัจจัยพื้นฐานด้านที่อยู่อาศัยของประชาชน จึงได้รับความสนใจจากทั้งภาครัฐและเอกชนเสมอมา
ดังนั้น การวิเคราะห์และประเมินโอกาสและความเสี่ยงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในแต่ละปี จึงมีความสำคัญอย่างยิ่งต่อการกำหนดทิศทางและกลยุทธ์ทางธุรกิจให้สอดคล้องกับสถานการณ์ที่เปลี่ยนแปลงไป เพื่อให้ผู้ประกอบการสามารถเตรียมพร้อมรับมือกับความท้าทาย คว้าโอกาสในการสร้างการเติบโต และบริหารความเสี่ยงให้อยู่ในระดับที่ยอมรับได้ อันจะนำไปสู่การสร้างผลตอบแทนและความมั่นคงให้กับธุรกิจในระยะยาว
โอกาสของธุรกิจอสังหาฯ ในปี 2567
ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มฟื้นตัว
- โดยภาพรวมของการโอนกรรมสิทธิ์และการเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2567 คาดว่าจะขยายตัวได้ถ้ารักษาโมเมนตัมได้ภายใต้ภาวะเศรษฐกิจที่จะเติบโตร้อยละ 2.8-3.2 อัตราเงินเฟ้อร้อยละ 1-2 ดอกเบี้ยเฉลี่ยของสถาบันการเงินที่ร้อยละ 6.8-7.0 และยังมีมาตรการกระตุ้นของภาครัฐ
ในกรณีที่ดีที่สุด (Best Case Scenario)
- หน่วยโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศอาจขยายตัวได้ถึงร้อยละ 12 จากปีก่อน โดยแนวราบอาจขยายตัวสูงสุดร้อยละ 14.9 และอาคารชุดขยายตัวร้อยละ 5 ด้านมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์มีโอกาสเติบโตสูงถึงร้อยละ 14.3 ซึ่งมาจากแนวราบเติบโตร้อยละ 16.5 และอาคารชุดร้อยละ 8.9
ภาพรวมอุปทานใบอนุญาตจัดสรรที่ดินและใบอนุญาตก่อสร้างในปี 2567 มีโอกาสขยายตัว
- การขยายตัวทั้งพื้นที่และจำนวนหน่วย โดยอาคารชุดมีแนวโน้มเติบโตสูงกว่าแนวราบ ตลาดแนวราบที่มีโอกาสเติบโตได้ดีคือบ้านเดี่ยวและบ้านแฝด ขณะที่ทาวน์เฮ้าส์อาจมีการปรับตัวลดลง
โครงการที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่
- ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีโอกาสเติบโตได้ทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า โดยในกรณีที่ดีที่สุดจำนวนหน่วยอาจขยายตัวสูงสุดถึงร้อยละ 17.1 แต่มูลค่ามีโอกาสขยายตัวได้ไม่เกินร้อยละ 12.3
ตลาดอาคารชุดสำหรับชาวต่างชาติ ยังมีแนวโน้มที่ดี
- โดยในปี 2566 ทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติเติบโตมากกว่าร้อยละ 20 โดยกลุ่มที่มีศักยภาพคือชาวจีน ชาวพม่า และชาวสหราชอาณาจักร
ความเสี่ยงของธุรกิจอสังหาฯ ในปี 2567
- เศรษฐกิจโลกชะลอตัว ค่าครองชีพที่สูงขึ้น และปัญหาหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง จะส่งผลต่อความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยและการขอสินเชื่อของผู้ซื้ออสังหาฯ ในตลาด
- ความเสี่ยงที่ผู้ซื้อจะไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้เนื่องจากสถาบันการเงินเข้มงวดกับการพิจารณาสินเชื่อมากขึ้น จะส่งผลกระทบมากต่อตลาดที่อยู่อาศัยระดับราคาปานกลางและล่างที่มีราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท
- ความเชื่อมั่นในการซื้อที่อยู่อาศัยอยู่ในระดับต่ำ เพราะผู้ซื้อไม่มั่นใจว่าจะสามารถผ่านการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อจากธนาคารได้หรือไม่ ส่งผลให้เกิดความลังเลในการซื้อ
- ในกรณีที่แย่ที่สุด (Worst Case Scenario) จำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์อาจหดตัวถึงร้อยละ -8.4 โดยอาคารชุดอาจติดลบถึงร้อยละ -14.1 แนวราบติดลบร้อยละ -6 ด้านมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ อาจหดตัวถึงร้อยละ -6.5
- ตลาดที่อยู่อาศัยระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท จะมีภาวะทรงตัวหรือปรับตัวลดลง ส่งผลให้อุปทานเหลือขายสะสมมากขึ้น ผู้ประกอบการควรระมัดระวังในการเปิดโครงการใหม่ในระดับราคานี้เพราะความสามารถดูดซับอุปสงค์มีจำกัด
- ที่อยู่อาศัยระดับราคาแพงเกิน 10 ล้านบาทขึ้นไป โดยเฉพาะแนวราบ แม้ว่าจะมียอดขายและโอนกรรมสิทธิ์ทรงตัวดีในระยะ 1-2 ปีที่ผ่านมา แต่ก็มีอุปทานเข้ามาเพิ่มอย่างต่อเนื่อง ทำให้มีความเสี่ยงที่จะเกิดภาวะอุปทานส่วนเกินที่สะสมมากขึ้น โดยประมาณว่าขณะนี้มีหน่วยเหลือขายในตลาดมากกว่ายอดขายประมาณ 10 เท่า
ในการรับมือกับสถานการณ์
- ปรับแผนธุรกิจให้สอดคล้องกับพฤติกรรมและความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป
- เจาะกลุ่มตลาดใหม่ที่มีศักยภาพ พร้อมพัฒนาสินค้าและบริการที่ตอบโจทย์
- เร่งระบายสต็อก ควบคุมสภาพคล่อง ต้นทุนและค่าใช้จ่ายอย่างรัดกุม
- สร้างพันธมิตรเพื่อแบ่งเบาภาระลงทุนและเสริมความสามารถในการแข่งขัน
- สร้างความแตกต่าง ใช้เทคโนโลยีดิจิทัล และข้อมูลในการขับเคลื่อนธุรกิจ
- พัฒนาศักยภาพบุคลากรและองค์กร ให้มีความยืดหยุ่น ปรับตัวได้เร็ว
- ให้ความสำคัญกับความยั่งยืนและความรับผิดชอบต่อสังคม เพื่อสร้างภาพลักษณ์องค์กร
ผู้ประกอบการต้องบริหารจัดการความเสี่ยงอย่างมีประสิทธิภาพ ติดตามสถานการณ์อย่างใกล้ชิด ปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับสถานการณ์ และพร้อมปรับตัวได้อย่างรวดเร็ว ภายใต้การดำเนินธุรกิจอย่างโปร่งใสและรับผิดชอบต่อผู้มีส่วนได้ส่วนเสียทุกฝ่าย เพื่อสร้างการเติบโตที่มั่นคงและยั่งยืนต่อไป
สรุป
โอกาส
- ตลาดมีแนวโน้มฟื้นตัว หากสถานการณ์เป็นไปตามคาด ทั้งยอดขาย การเปิดโครงการใหม่ และการลงทุนก่อสร้าง
- ตลาดที่ยังมีโอกาสเติบโตได้ดี ได้แก่ บ้านเดี่ยว บ้านแฝด และตลาดอาคารชุดสำหรับชาวต่างชาติ
ความเสี่ยง
- เศรษฐกิจชะลอตัว ค่าครองชีพสูง หนี้ครัวเรือนสูง และความเข้มงวดของสินเชื่อ กระทบกำลังซื้อและความเชื่อมั่น
- ตลาดที่อยู่อาศัยระดับล่างได้รับผลกระทบมากที่สุด ขณะที่ตลาดระดับบนมีความเสี่ยงจากภาวะอุปทานส่วนเกิน
ความเสี่ยงสำคัญของตลาดอสังหาฯ ในปี 2567 คือ แม้ว่าจะมีแนวโน้มโดยรวมที่จะฟื้นตัวได้ แต่ก็มีความเสี่ยงจากปัจจัยลบหลายประการทั้งเศรษฐกิจโลกชะลอตัว ค่าครองชีพสูง ภาระหนี้ครัวเรือน ความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ส่งผลให้ความเชื่อมั่นผู้ซื้อและความสามารถเข้าถึงสินเชื่อต่ำ ตลาดที่ได้รับผลกระทบมากคือระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ขณะที่ตลาดระดับบน แม้มียอดขายทรงตัวแต่มีความเสี่ยงจากอุปทานส่วนเกินสะสมมากขึ้น ดังนั้นผู้ประกอบการจึงต้องพึ่งพาการขับเคลื่อนและการสนับสนุนจากภาครัฐ เพื่อช่วยกระตุ้นอุปสงค์และสร้างความเชื่อมั่นแก่ผู้ซื้อมากขึ้น
แต่ท่ามกลางความเสี่ยงและความท้าทายเหล่านี้ ยังมีโครงการระดับเมกะโปรเจกต์ที่ยิ่งใหญ่และหรูหราเกิดขึ้นในย่านทองหล่อ ซึ่งอาจทุบสถิติราคาคอนโดในเมืองได้ โครงการเหล่านี้มุ่งเน้นกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูงและไม่ได้รับผลกระทบจากปัจจัยลบทางเศรษฐกิจมากนัก แต่ในขณะเดียวกัน การเพิ่มขึ้นของอุปทานในตลาดระดับบนก็อาจเป็นความเสี่ยงต่อภาวะอุปทานส่วนเกินในอนาคตได้เช่นกัน