“ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่เก็งกำไรได้ง่ายที่สุด หมายถึง การลงทุนซื้อขายในอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่มีสภาพคล่องสูง สามารถซื้อและขายต่อได้อย่างรวดเร็ว โดยมีความเสี่ยงต่ำ แต่ให้ผลตอบแทนที่ค่อนข้างสูงในระยะเวลาอันสั้น” และนิยมกันมากในปัจจุบัน
ธุรกิจที่ 1 คือ การลงทุนอสังหาแบบเก็งกำไร
การลงทุนแบบเก็งกำไรในอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งการซื้อขายใบจองคอนโดมิเนียม เป็นที่นิยมอย่างมากในหมู่นักลงทุนมือใหม่ ที่ต้องการเริ่มต้นการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ด้วยเงินลงทุนจำนวนไม่มาก และคาดหวังผลตอบแทนในระยะเวลาอันสั้น
สามารถสรุปได้ดังนี้
- การลงทุนอสังหาแบบเก็งกำไรจากใบจองคอนโด คือ การซื้อใบจองห้องชุดในช่วงที่โครงการเปิดให้จองวันแรก โดยมีเป้าหมายเพื่อขายใบจองต่อในระยะเวลาอันสั้น ซึ่งส่วนใหญ่จะอยู่ในช่วงไม่เกิน 1 เดือนหลังจากซื้อ เพื่อหลีกเลี่ยงภาระผูกพันในการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดในอนาคต
- เงินลงทุนเริ่มต้นในการซื้อใบจองคอนโดจะอยู่ที่ประมาณ 50,000 – 100,000 บาท ขึ้นอยู่กับเงื่อนไข ของแต่ละโครงการ ซึ่งถือเป็นเงินลงทุนที่ไม่สูงมากนัก เมื่อเทียบกับการซื้อห้องชุดจริง
- การเลือกซื้อใบจองคอนโด เพื่อเก็งกำไร ควรให้ความสำคัญกับทำเลที่ตั้งของโครงการเป็นหลัก โดยมักเน้นโครงการในย่านชุมชน ใกล้ระบบขนส่งสาธารณะอย่างสถานีรถไฟฟ้า หรือใกล้แหล่งงาน ซึ่งมีอุปสงค์ในการซื้อขายสูง ทำให้ง่ายต่อการขายใบจองต่อในราคาที่สูงขึ้น
- แม้การลงทุนซื้อขายใบจองจะใช้เงินลงทุนไม่สูงและให้ผลตอบแทนค่อนข้างเร็ว แต่ก็มีความเสี่ยงที่ต้องคำนึงถึง นักลงทุนจึงจำเป็นต้องศึกษาและวิเคราะห์ตลาดอย่างรอบคอบ ทั้งในแง่ของอุปสงค์ที่แท้จริงของผู้ซื้อ ปริมาณอุปทานของคอนโดฯ ในบริเวณใกล้เคียง และความน่าสนใจของทำเลที่ตั้งโครงการ
- ควรศึกษารายละเอียดและเงื่อนไขของสัญญาจะซื้อจะขายอย่างถี่ถ้วน โดยเฉพาะในส่วนของกำหนดการชำระเงินดาวน์ และเงินงวดต่างๆ รวมถึงเงื่อนไขการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด เพื่อให้แน่ใจว่าสามารถปฏิบัติตามข้อตกลงได้ครบถ้วน หากไม่สามารถขายใบจองต่อได้ทันเวลา
- พิจารณาเลือกขนาดและรูปแบบของห้องชุดให้เหมาะสมกับความต้องการของตลาด เช่น ห้องขนาดเล็กอาจเป็นที่ต้องการของกลุ่มลูกค้าวัยเริ่มทำงาน ในขณะที่ห้องขนาดใหญ่หรือห้องชุดแบบ 2-3 ห้องนอน
- ให้ความสำคัญกับมาตรฐานการก่อสร้างและวัสดุตกแต่งของโครงการ เนื่องจากส่งผลโดยตรงต่อคุณภาพของห้องชุดเมื่อสร้างเสร็จ ตลอดจนความคุ้มค่าของราคาขาย หากคุณภาพไม่เป็นไปตามที่คาดหวัง
- ติดตามข่าวสารและความเคลื่อนไหวของภาวะเศรษฐกิจ ทั้งในระดับประเทศและระดับโลกอย่างสม่ำเสมอ เพราะภาวะเศรษฐกิจที่ผันผวน อาจส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อและความต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ของผู้บริโภค
- หมั่นสร้างเครือข่ายความสัมพันธ์กับบุคคลในวงการอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นนักพัฒนาโครงการ นายหน้า หรือนักลงทุนด้วยกัน เพื่อแลกเปลี่ยนข้อมูลข่าวสาร ไอเดีย และโอกาสในการลงทุน
- ต้องกำหนดงบประมาณสำหรับค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องกับการลงทุนด้วย เช่น ค่าธรรมเนียมการโอนห้องชุด ค่าภาษี ค่าใช้จ่ายในการทำการตลาดเพื่อขายใบจองต่อ ค่านายหน้า (หากมี) เพื่อให้แน่ใจว่ามีเงินทุนหมุนเวียนเพียงพอ
ปัจจัยที่ต้องพิจารณา
- คือ ชื่อเสียงและประวัติการพัฒนาโครงการของผู้ประกอบการ ว่ามีความน่าเชื่อถือมากน้อยเพียงใด เนื่องจากมีผลต่อโอกาสที่โครงการจะสร้างเสร็จตามกำหนด
- คุณภาพของห้องชุดจะเป็นไปตามที่โฆษณาไว้ ซึ่งจะส่งผลต่อความสามารถในการขายใบจองต่อด้วย
- ควรติดตามความเคลื่อนไหวของราคาตลาดคอนโดฯ ในพื้นที่ที่สนใจอย่างใกล้ชิด เพื่อประเมินความเป็นไปได้ในการทำกำไร
ธุรกิจที่ 2 คือ การลงทุนอสังหาแบบปล่อยเช่ารายเดือน
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อปล่อยเช่ารายเดือน เป็นอีกหนึ่งรูปแบบการลงทุนที่ได้รับความนิยมจากนักลงทุนที่ต้องการสร้างรายได้อย่างสม่ำเสมอในระยะยาว โดยไม่ต้องลงมือบริหารจัดการเอง หรือที่เรียกว่า “นักลงทุนแบบเสือนอนกิน” “อัตราผลตอบแทนจากการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ เพื่อปล่อยเช่ารายเดือนที่นักลงทุนควรได้รับ มักอยู่ในช่วงประมาณ 5-10% ต่อปี ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับปัจจัยหลายประการ”
การลงทุนอสังหาริมทรัพย์แบบปล่อยเช่ารายเดือน ถือเป็นการสร้างรายได้ที่มั่นคงในระยะยาว ซึ่งเหมาะสำหรับนักลงทุนที่ต้องการสร้างความมั่งคั่งแบบค่อยเป็นค่อยไป โดยมีข้อได้เปรียบคือไม่ต้องเหนื่อยกับการบริหารจัดการมากนัก
การลงทุนในลักษณะนี้มีข้อควรพิจารณาหลายประการ ดังนี้
- ประเภทของอสังหาริมทรัพย์ นักลงทุนสามารถเลือกลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ได้หลากหลายประเภท ไม่ว่าจะเป็นคอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ หรืออาคารพาณิชย์ ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับงบประมาณ และความต้องการของกลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่แตกต่างกันไป
- ทำเลที่ตั้ง ปัจจัยสำคัญที่สุดในการเลือกอสังหาริมทรัพย์เพื่อปล่อยเช่า คือ ทำเลที่ตั้ง โดยควรเลือกทำเลที่มีความต้องการเช่าสูง อยู่ใกล้ระบบขนส่งสาธารณะ แหล่งงาน สถานศึกษา ห้างสรรพสินค้า รวมถึงมีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน เพื่อดึงดูดผู้เช่าและสร้างโอกาสในการปล่อยเช่าได้ง่ายขึ้น
- ราคาค่าเช่า การกำหนดราคาค่าเช่าให้เหมาะสมเป็นอีกหนึ่งกุญแจสำคัญ โดยควรพิจารณาจากทำเลที่ตั้ง สภาพและขนาดของห้องชุด สิ่งอำนวยความสะดวกภายในโครงการ และเปรียบเทียบกับราคาตลาดในบริเวณใกล้เคียง
- การตกแต่งและเฟอร์นิเจอร์ การจัดเตรียมเฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้าที่จำเป็น เช่น ตู้เย็น เครื่องซักผ้า โทรทัศน์ ตู้เสื้อผ้า เตียงนอน โต๊ะทำงาน ฯลฯ ไว้ให้ผู้เช่า จะเป็นการเพิ่มมูลค่าให้กับห้องชุดและอำนวยความสะดวกให้ผู้เช่าสามารถเข้าอยู่ได้ทันที โดยไม่ต้องลงทุนซื้อเฟอร์นิเจอร์เอง
- การบริหารจัดการ แม้นักลงทุนแบบเสือนอนกินจะไม่ได้ลงมือบริหารจัดการเอง แต่ก็ควรมีการวางแผนและเตรียมการสำหรับการบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ที่ปล่อยเช่า ทั้งในเรื่องของการดูแลซ่อมบำรุง การเก็บค่าเช่า การจัดการเรื่องสัญญาเช่า และการแก้ไขปัญหาต่างๆ ที่อาจเกิดขึ้น
- เงินทุนสำรอง เนื่องจากการลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อปล่อยเช่ามักเป็นการลงทุนระยะยาว จึงควรมีเงินทุนสำรองเพียงพอ ทั้งในช่วงที่รอหาผู้เช่าใหม่ หรือเมื่อเกิดค่าใช้จ่ายฉุกเฉิน เช่น ค่าซ่อมแซม ค่าปรับปรุง ค่าภาษี ค่าส่วนกลาง เป็นต้น
- การประเมินความเสี่ยง แม้การลงทุนปล่อยเช่าจะให้ผลตอบแทนที่มั่นคงและสม่ำเสมอ แต่ก็ยังมีความเสี่ยงที่ต้องพิจารณา เช่น ความผันผวนของอุปสงค์ในการเช่า การแข่งขันในตลาดที่อาจส่งผลต่ออัตราการเช่า ความเสียหายหรือเสื่อมสภาพของทรัพย์สิน หรือการผิดนัดชำระค่าเช่าของผู้เช่า เป็นต้น
- การศึกษากฎหมายที่เกี่ยวข้อง นักลงทุนควรศึกษากฎหมายและข้อบังคับต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับการปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ที่สนใจ เช่น การจดทะเบียนเป็นผู้ให้เช่า ภาษีโรงเรือน ข้อกำหนดการใช้พื้นที่ของนิติบุคคลอาคารชุด การจัดทำสัญญาเช่า สิทธิและหน้าที่ของผู้เช่าและผู้ให้เช่า กระบวนการบอกเลิกสัญญา ฯลฯ เพื่อให้สามารถปฏิบัติตามกฎระเบียบได้อย่างถูกต้อง และป้องกันข้อพิพาทที่อาจเกิดขึ้นในภายหลัง
ธุรกิจที่ 3 คือ การลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์
การลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นรูปแบบการลงทุนที่มีความเสี่ยงต่ำ เหมาะสำหรับนักลงทุนมือใหม่ที่ต้องการลงทุนอย่างต่อเนื่องโดยใช้เงินทุนไม่มาก และให้ผลตอบแทนสม่ำเสมอในระยะยาว นักลงทุนจะได้รับการบริหารจัดการเงินลงทุนแบบมืออาชีพ
โดยผู้จัดการกองทุนจะนำเงินไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่มุ่งเน้นสร้างรายได้จากค่าเช่า ซึ่งผลตอบแทนที่ได้จะถูกแบ่งให้ผู้ถือหน่วยลงทุนในรูปของเงินปันผล โดยปัจจุบันกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ให้ผลตอบแทนเฉลี่ยอยู่ที่ 6-10%
เทคนิคการลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ แม้จะสะดวกและเหมาะกับนักลงทุนมือใหม่ เนื่องจากมีผู้จัดการกองทุนคอยคัดเลือกและบริหารเงินลงทุนให้ แต่นักลงทุนก็ควรศึกษาปัจจัยที่ส่งผลต่อการเลือกกองทุน ได้แก่ ทำเลที่ตั้งของอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนลงทุน, อัตราส่วนของผู้เช่า, เงินปันผลที่จ่ายให้ผู้ถือหน่วยลงทุน, สภาพคล่องในการซื้อขายหน่วยลงทุน, และประเภทธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนเข้าไปลงทุน
ปัจจัยที่ควรพิจารณาตามประเภทของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนลงทุน
- โรงแรม: ดูที่ปริมาณผู้เข้าใช้บริการ และอัตราผู้เข้าพักเฉลี่ยในช่วงไฮซีซั่น
- อาคารสำนักงานให้เช่า: พิจารณาทำเลที่ตั้งว่าอยู่ในย่านธุรกิจหรือไม่ คู่แข่งเป็นใคร และรายได้จากการให้เช่าเป็นอย่างไร
- ศูนย์การค้าและห้างสรรพสินค้า