10 เทคนิคการสร้างบ้านขายให้มีกำไรสูง

เทคนิคที่ 1 วิเคราะห์ตลาดให้ถ่องแท้

• เริ่มต้นด้วยการศึกษาทำเลที่ตั้ง ลูกค้าเป้าหมาย คู่แข่ง และโครงการที่ประสบความสำเร็จ 

• เพื่อให้รู้ว่าจะสร้างบ้านในทำเลใด แบบไหน ขนาดเท่าไร และกำหนดราคาเท่าไร ให้ตรงใจผู้ซื้อ 
• จะได้ข้อมูลตลาดที่แม่นยำ จะช่วยให้วางแผนธุรกิจได้อย่างสอดคล้องกับความต้องการที่แท้จริง

เทคนิคที่ 2 คำนวณต้นทุนและผลกำไรอย่างละเอียด

• ศึกษาราคาที่ดิน ค่าก่อสร้าง ค่าดำเนินการ ค่าการตลาด ให้ครบถ้วน 
• จากนั้นคำนวณว่าหากทำบ้านแบบที่วางไว้ จะต้องขายในราคาเท่าใด 
• จึงจะได้กำไรไม่ต่ำกว่า 40-50% เพื่อให้มีกำไรเพียงพอต่อการสร้างความมั่งคั่ง และชดเชยความเสี่ยง 

• หากผลตอบแทนต่ำเกินไป ให้พิจารณาเปลี่ยนไปซื้อที่ดินแปลงอื่น หรือปรับเปลี่ยนแบบบ้านแทน

เทคนิคที่ 3 ออกแบบผังโครงการให้คุ้มค่าที่ดิน

• ออกแบบผังถนนและบ้าน ให้ใช้ประโยชน์จากที่ดินสูงสุด ด้วยการวางแนวถนนที่สั้นที่สุด แต่ได้จำนวนยูนิตบ้านมากที่สุด 

• เลือกใช้เนื้อที่ที่เหมาะสมกับขนาดบ้านแต่ละประเภท ผสมผสานทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม ตึกแถว ตามความต้องการของตลาด เพื่อให้เกิดความคุ้มค่าในการพัฒนาโครงการ

เทคนิคที่ 4 แบ่งระยะการพัฒนาเป็นเฟส

• การแบ่งพื้นที่โครงการออกเป็นเฟสย่อย ทำให้บริหารความเสี่ยงได้ดีขึ้น เช่น หากเฟสแรกเลือกทำทาวน์โฮมและบ้านเดี่ยว แล้วปรากฏว่าทาวน์โฮมขายดีกว่า ก็สามารถขยายพื้นที่ทาวน์โฮมเพิ่มในเฟสต่อไป 
• นอกจากนี้ การแบ่งเฟสยังช่วยในการบริหารกระแสเงินสดได้ง่ายขึ้น และลดภาระภาษีได้บางส่วน

เทคนิคที่ 5 เลือกจังหวะการเปิดขายให้ดี

• พิจารณาจังหวะเวลาในการเปิดโครงการให้เหมาะกับภาวะเศรษฐกิจแต่ละช่วงเวลาให้ดี

• หากเศรษฐกิจซบเซา ผู้บริโภคลังเลใจ ธนาคารเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ 
• การเปิดขายช่วงนั้นอาจล้มเหลวได้ ควรรอจนเศรษฐกิจฟื้นตัวดีและผู้บริโภคมีกำลังซื้อ จึงจะได้รับการตอบรับที่ดีจากตลาด

เทคนิคที่ 6 คัดเลือกผู้รับเหมามืออาชีพ

• เลือกทีมงานก่อสร้างที่มีคุณภาพ ทั้งผู้รับเหมาหลัก ที่ปรึกษางานระบบ และผู้เชี่ยวชาญเฉพาะทาง 

• ผู้รับเหมาที่มีประสบการณ์ในการรับเหมา มีการบริหารงานที่ดี ใช้วัสดุคุณภาพ และส่งมอบงานได้ตามแผน 

• การมีทีมงานก่อสร้างที่เก่ง ช่วยให้โครงการแล้วเสร็จได้อย่างมีประสิทธิภาพ สร้างความเชื่อมั่นให้ลูกค้า และเพิ่มกำไรให้กับบริษัท

เทคนิคที่ 7 เริ่มสร้างบ้านเมื่อมียอดจองเพียงพอ

• หลีกเลี่ยงการก่อสร้างบ้านจำนวนมากตั้งแต่แรก โดยไม่มีลูกค้าจองเพียงพอ เพราะจะทำให้เงินทุนจม หมดสภาพคล่อง 
• ควรเริ่มสร้างบ้านเมื่อมียอดจองแล้วอย่างน้อย 30-40% และทยอยสร้างตามยอดขาย เพื่อให้กระแสเงินสดหมุนเวียนอยู่ตลอด

เทคนิคที่ 8 วางแผนบริหารเงินสดอย่างรัดกุม

• จัดทำประมาณการกระแสเงินสดของโครงการอย่างละเอียด ทั้งรายรับจากยอดจอง เงินดาวน์ เงินโอน และเงินกู้จากสถาบันการเงิน กับรายจ่ายเพื่อซื้อที่ดิน 
• อีกทั้ง ค่าพัฒนาสาธารณูปโภค ค่าก่อสร้าง และค่าดำเนินงาน บริหารจัดการเงินสดรับ-จ่ายให้สอดคล้องกัน เพื่อไม่ให้ขาดสภาพคล่อง หรือมีภาระหนี้สินล้นพ้นตัว

เทคนิคที่ 9 จัดแคมเปญทางการตลาดอย่างต่อเนื่อง

• นอกจากการทำโฆษณาประชาสัมพันธ์แล้ว ควรเพิ่มแคมเปญส่งเสริมการขาย เช่น ส่วนลดพิเศษ แถมเฟอร์นิเจอร์ ฟรีค่าโอน เพื่อกระตุ้นยอดขายอย่างสม่ำเสมอ 
• และหมั่นจัดกิจกรรม เช่น open house ชมบ้านตัวอย่าง เพื่อดึงดูดให้ลูกค้ามาเยี่ยมชม และตัดสินใจซื้อได้ง่ายขึ้น

เทคนิคที่ 10 ใส่ใจบริการหลังการขาย

• หลังการส่งมอบบ้านแก่ลูกค้าแล้ว ยังต้องดูแลและอำนวยความสะดวกแก่ลูกค้าอย่างต่อเนื่อง เช่น การแก้ไขบ้านที่ชำรุดในช่วงรับประกัน ดูแลความสะอาดและความปลอดภัยในโครงการ จัดสรรสิ่งอำนวยความสะดวกให้ลูกบ้านอย่างทั่วถึง 
• การใส่ใจบริการหลังการขาย นอกจากจะช่วยรักษาสัมพันธ์อันดีกับลูกบ้านแล้ว ยังเป็นการประชาสัมพันธ์ให้โครงการเป็นที่น่าเชื่อถือในระยะยาวอีกด้วย

“ด้วยเทคนิคข้างต้น จะช่วยให้ผู้ประกอบการพัฒนาธุรกิจบ้านจัดสรรอย่างมืออาชีพ สร้างบ้านในรูปแบบที่ขายดี คุมต้นทุนได้ ดึงดูดความสนใจจากตลาด” มีสภาพคล่องที่แข็งแกร่ง รวมทั้งสร้างความพึงพอใจแก่ลูกค้าได้ในระยะยาว ซึ่งนำมาสู่ความสำเร็จและผลกำไรสูงสุดของธุรกิจ

ตัวอย่างการคำนวณต้นทุนและผลกำไรของการทำบ้านจัดสรร มีดังนี้

สมมติว่าเรามีที่ดินเปล่า 5 ไร่ ต้องการทำบ้านเดี่ยว 2 ชั้น ขนาด 150 ตร.ม. จำนวน 20 หลัง พร้อมสาธารณูปโภค โดยมีข้อมูลดังนี้

• ที่ดินราคาตารางวาละ 30,000 บาท คิดเป็นมูลค่า 24 ล้านบาท
• ค่าก่อสร้างบ้านหลังละ 3 ล้านบาท รวมเป็น 60 ล้านบาท
• ค่าพัฒนาสาธารณูปโภคและส่วนกลาง 5 ล้านบาท
• ค่าการตลาด โฆษณา ประชาสัมพันธ์ 3 ล้านบาท
• ค่าดำเนินการ เงินเดือนพนักงาน ค่าสำนักงาน 5 ล้านบาท
• ดอกเบี้ยเงินกู้ระหว่างก่อสร้าง 3 ล้านบาท
• ภาษีที่ดินและธุรกิจ 3 ล้านบาท

รวมต้นทุนและค่าใช้จ่ายทั้งหมดเท่ากับ 103 ล้านบาท หากกำหนดให้มีกำไร 50% ต้องตั้งราคาขายดังนี้

• กำไร 50% คิดเป็นเงิน 103 ล้าน x 50% = 51.5 ล้านบาท 
• ดังนั้นต้องตั้งราคาขายรวมไม่ต่ำกว่า 103 + 51.5 = 154.5 ล้านบาท

หากจะขายราคานี้ เฉลี่ยราคาขายบ้านหลังละ 154.5 ล้าน / 20 หลัง = 7.725 ล้านบาท ต่อหลัง เทียบกับราคาตลาดคู่แข่งแล้ว ราคานี้สูงไป อาจขายยาก เพราะที่ดินราคาค่อนข้างแพง

ดังนั้น เราอาจแก้ไขได้โดยการไปซื้อที่ดินราคาถูกลง เช่น ที่ราคาตารางวาละ 15,000-20,000 บาท หรือย้ายไปซื้อที่ดินทำเลอื่นที่ถูกกว่า จะช่วยให้ลดต้นทุนลงได้

หรืออีกทางคือ เปลี่ยนจากบ้านเดี่ยว มาทำเป็นทาวน์โฮม หรือ อาคารพาณิชย์แทน ซึ่งใช้ที่ดินน้อยกว่า แต่ได้จำนวนยูนิตมากกว่า จะช่วยให้เฉลี่ยต้นทุนที่ดินได้ดีขึ้น และขายได้ในราคาที่แข่งขันในตลาดได้

สรุปคือ ต้องมีการคำนวณต้นทุนและผลกำไรอย่างละเอียดรอบคอบตั้งแต่ต้น หากพบว่าไม่คุ้มค่า หรือขายยาก ก็ต้องกลับไปแก้ไขปรับเปลี่ยนแผนงาน จนสามารถคิดราคาขายที่แข่งขันได้และมีกำไรเพียงพอ ธุรกิจจึงจะอยู่รอดและเติบโตได้อย่างยั่งยืน